Cuando el problema no es técnico ni legal, sino comunitario
Una visita que deja preguntas incómodas
Hace unas semanas visité un local en Santurtzi que me dejó una sensación contradictoria.
Por un lado, admiración.
Por otro, preocupación.
El local estaba ya acondicionado como vivienda. No tenía cédula de habitabilidad, pero desde el punto de vista técnico y urbanístico era impecable: una distribución lógica, buena iluminación natural, calidad constructiva alta y cumplimiento de los parámetros exigidos por la normativa municipal.
No era un “apaño”.
Era una vivienda bien pensada.
Y, sin embargo, ese local no podía regularizarse.
El bloqueo no estaba en la parte técnica ni en el Ayuntamiento
No había ningún problema técnico.
Tampoco una negativa por parte del Ayuntamiento.
El bloqueo estaba en otro sitio.
Cuando hablamos de la posibilidad de realizar el acceso al local por el portal del edificio —un requisito habitual en muchos municipios para autorizar la conversión de local a vivienda— el propietario fue claro: no era un caso aislado. Los tres locales de los bajos del edificio habían planteado esa opción en distintos momentos y la comunidad de propietarios se había negado frontalmente.
La razón tampoco era técnica ni normativa.
La respuesta fue directa:
No queremos viviendas en los bajos.
Ese momento fue revelador.
El tercer factor del que casi no se habla.
Estamos acostumbrados a pensar que la conversión de un local en vivienda depende de dos factores:
- Que el local sea viable desde el punto de vista técnico y urbanístico,
- Que la administración conceda la licencia de cambio de uso.
Pero la realidad es que existe un tercer factor decisivo, del que se habla poco y que, en muchos casos, resulta determinante:
la voluntad de la comunidad de propietarios.
En este caso concreto, el local cumplía los requisitos y la administración no era el problema. Aun así, el propietario había sido denunciado por vivir allí. Una vivienda de calidad, en una zona urbana consolidada, quedaba bloqueada no por la ley, sino por la oposición vecinal.
Una comparación inevitable: la accesibilidad
Esta situación invita a una reflexión más amplia.
En Euskadi asumimos como normal que una comunidad de propietarios esté obligada a modificar elementos comunes cuando existe una necesidad de accesibilidad para alguna de las personas que residen en el edificio.
Si una persona con movilidad reducida no puede acceder a su vivienda, la ley prioriza ese derecho y permite imponer obras como rampas, ascensores o sistemas de elevación.
La pregunta surge de forma natural:
¿Por qué no existe un enfoque similar cuando hablamos de crear vivienda allí donde es técnicamente posible hacerlo?
No se trata de imponer cambios sin límites ni de ignorar los derechos de las comunidades. Se trata de reconocer que la falta de vivienda es un problema estructural y que mantener locales vacíos durante años, en zonas residenciales consolidadas, tiene un coste social y urbano.
El miedo como principal barrera
En muchas comunidades, el rechazo no nace de la mala fe.
Nace del miedo.
Miedo a los ruidos.
Miedo a los conflictos.
Miedo a usos indeseados.
Miedo a una supuesta pérdida de valor del edificio.
Y, en muchos casos, ese miedo se alimenta por la falta de información, de experiencia previa y, sobre todo, de reglas claras.
Quizá el problema no sea el “no” en sí, sino la ausencia de un marco que genere confianza.
La necesidad de un marco claro y garantista.
Si queremos reducir conflicto, hace falta un marco garantista. Un marco que establezca condiciones objetivas y verificables, por ejemplo:
-
Proyecto técnico completo y trazable.
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Acústica verificable y aislamiento acreditable (antes y después).
-
Reglas de uso claras y compatibles con el edificio.
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Responsabilidades definidas del propietario/promotor.
-
Garantías y seguros (daños, incidencias, cumplimiento).
-
Control de obra y de cumplimiento posterior (cuando proceda).
-
En ciertos casos, compensaciones o mejoras en elementos comunes.
Un sistema que permita a las comunidades evaluar los proyectos con criterios técnicos y no únicamente desde la percepción o el temor.
Porque cuando todo queda en el terreno de la opinión, gana el miedo.
Y cuando gana el miedo, se pierden oportunidades.
Incorporar a las comunidades como parte de la solución
Esta experiencia refuerza una idea clara:
El debate sobre la conversión de locales en vivienda no puede quedarse solo en la normativa urbanística o en la voluntad política.
Necesita incorporar a las comunidades de propietarios como parte activa del proceso, dotándolas de información, garantías y seguridad jurídica.
Porque mientras el último “sí o no” dependa únicamente del miedo o de la resistencia al cambio, seguiremos teniendo locales vacíos…
y viviendas que nunca llegarán a existir.
Conclusión
Crear vivienda no es solo una cuestión técnica ni legal.
Es, cada vez más, una cuestión social y comunitaria.
Y si queremos abordar el problema de la vivienda con seriedad, tendremos que trabajar también esta tercera capa: convivencia, confianza y corresponsabilidad dentro de los edificios.
Además, para reducir incertidumbre y tiempos en la parte administrativa, tiene sentido impulsar la verificación de expedientes mediante Entidades Urbanísticas Colaboradoras (u otras fórmulas equivalentes de verificación independiente), de forma que haya más seguridad para todos los implicados: administración, comunidad, técnicos y promotores.