Flexibilización del Decreto de Habitabilidad en Euskadi: cómo afecta a los cambios de uso de local a vivienda
1) Por qué se habla ahora de “flexibilización”
En Euskadi, convertir un local en vivienda legal no depende solo de “hacer una buena reforma”. Depende de dos marcos a la vez:
-
Normativa autonómica de habitabilidad (hoy: Decreto 80/2022).
-
Normativa urbanística municipal (PGOU/NNSS/ordenanzas y criterios técnicos del ayuntamiento).
El Gobierno Vasco ha anunciado que quiere adaptar el Decreto de Habitabilidad para facilitar la conversión de locales comerciales en viviendas, dentro de un paquete de “medidas urgentes” y coordinándolo con ayuntamientos a través de EUDEL.
2) Qué cambios se han anunciado (y a qué tipo de locales afectaría)
Según lo comunicado públicamente por el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana, la idea no es “vale todo”, sino ampliar casos viables sin renunciar a mínimos.
Entre los puntos más relevantes que se han explicado:
-
Objetivo declarado: movilizar lonjas vacías que ya podrían tener condiciones para ser vivienda (se ha hablado de miles de locales, y de un porcentaje significativo con potencial técnico).
-
Mantener mínimos claros que se han mencionado como referencia para estas reconversiones:
-
Superficie mínima: 35 m²
-
Altura libre mínima: 2,60 m
-
-
Flexibilizar algunos requisitos “difíciles” en locales existentes, especialmente los que suelen bloquear proyectos aun siendo razonables: condiciones de soleamiento, orientación y distribución interior.
-
Enfoque selectivo: priorizar locales que no estén en zonas de especial interés comercial y que no sean adecuados para usos terciarios (esto es importante: no es una invitación a vaciar ejes comerciales).
3) Qué NO va a cambiar (y conviene tenerlo clarísimo)
Aunque el decreto se flexibilice, hay cosas que seguirán siendo el “suelo” del proyecto:
-
La compatibilidad urbanística municipal sigue mandando. Si el planeamiento o la ordenanza del municipio restringe vivienda en planta baja, por densidad, por protección, por afecciones, por zona comercial, etc., eso no desaparece por arte de magia. (Esto debe confirmarlo un técnico con consulta urbanística o con la ficha/ordenanza aplicable del ayuntamiento.)
-
CTE y seguridad: estructura, incendio, salubridad, ventilación, acústica, accesibilidad… siguen siendo exigibles. (Aquí decide proyecto técnico y dirección facultativa.)
-
Licencia / declaración responsable / primera ocupación, según municipio: el procedimiento y la documentación seguirán siendo una parte importante del proceso.
4) Estado real del cambio: está en tramitación (y actualizaremos)
A día de hoy, lo importante para un propietario es entender que:
-
Esto se ha anunciado y se ha impulsado como parte de un decreto de medidas urgentes y su desarrollo normativo.
-
El Gobierno Vasco llegó a situar la aprobación del decreto de medidas urgentes en el calendario para finales del primer trimestre de 2026 (según información publicada en prensa).
-
En la planificación normativa del Gobierno Vasco para 2026 sigue apareciendo el proyecto de “modificación urgente de disposiciones reglamentarias en materia de vivienda”.
Nota importante: en cuanto la modificación se publique oficialmente (BOPV) y se conozca el texto definitivo, actualizaremos este artículo con los cambios cerrados y cómo están aplicándose en la práctica.
5) Qué deberías hacer como propietario (sin esperar “a que salga”)
Si tienes un local vacío y te estás planteando convertirlo en vivienda, lo más sensato es avanzar con orden:
-
Pide un diagnóstico doble: urbanístico + técnico.
-
Urbanístico: usos permitidos, densidad, protección, afecciones, condiciones de acceso, etc.
-
Técnico: altura, fachada/iluminación, ventilación, posibilidad de saneamiento, aislamiento, etc.
-
-
Identifica si tu caso es “claro” o “de frontera”.
-
Si es claro, el proyecto suele avanzar con menos incertidumbre.
-
Si es de frontera (altura justa, patios, orientación, acceso…), puede merecer la pena preparar consulta bien planteada para no improvisar.
-
-
No te fíes de frases tipo “eso se arregla en obra”.
Hay limitaciones que no se arreglan con reforma: altura insuficiente, imposibilidad de ventilación correcta, restricciones urbanísticas o patrimoniales, etc. -
Ten presente los tiempos municipales.
Una consulta o un criterio interpretativo puede tardar, según carga de trabajo. (Aquí conviene que el técnico lo gestione con documentación clara.)
Y si lo que quieres es una salida sin complicarte: en Reforma y Venta podemos entrar como socio del propietario: tú aportas el local, nosotros ponemos el criterio, el equipo y la reforma; y si el proyecto encaja, también podemos ayudarte a venderlo de forma ágil con una estrategia de comercialización trabajada desde el inicio.